不動産お役立ちコラムの記事一覧｜名古屋市千種区の不動産売却・買取はSTF PropTech（エスティーエフプロップテック） ｜STF PropTech

都市のスポンジ化とは？

「都市のスポンジ化」とは、人口減少によって活用されない空間（空き家や空き地、使われなくなった建物など）が増え、都市があちこちで“穴”のように空いてスカスカになってしまう現象です。
都市の外観は一見変わらないのに、中をよく見ると所々に空白ができている――そうしたイメージから、「穴あきチーズ」に例えられることもあります。

国土交通省は、この現象を次のように定義しています。

• 都市の大きさは変わらない
• 人口が減少している
• 都市内に使われない空間が小さな穴のように発生
• 結果として、都市全体の密度が下がる

一見、小さな問題に見えるかもしれませんが、スカスカになった都市ではサービス産業の生産性低下や行政サービスの非効率化が進み、さらにまちの魅力やコミュニティの活力まで失われる恐れがあります。

スポンジ化が進む実態：最新データが示す問題の深刻さ

2024年12月23日に国土交通省が公表した「令和５年法人土地・建物基本調査 速報」によると、2023年1月1日現在で約53.2万件もの低・未利用地（駐車場、資材置場、利用できない建物や空き地の合計）が存在していました。これは、法人が所有する宅地等（建物敷地・建物敷地以外）全体のおよそ2割にあたります。

このうち約7割は過去5年間で状態が変化しておらず、今後も使われる予定がない土地が多いのが現状です。

法人所有の低・未利用地

法人による低・未利用地は、周辺環境を悪化させる要因にもなりえます。使われずに放置されることで、雑草やゴミが増えるなど、景観上の問題が生じやすくなります。また、所有者と利用希望者のマッチングが進まないと、地域の経済活動の停滞も懸念されます。

個人所有の空き家

一方、個人の住宅に目を向けると、野村総合研究所「2040年の住宅市場と課題」の試算では一戸建の空き家が急増し、2043年には2023年の2.6倍になると見込まれています。

こうした使われない空間の増加は、住環境の悪化だけでなく、安全面や景観面でも課題となります。

スポンジ化対策の二つの柱：防ぐ・埋める

それでは、この「都市のスポンジ化」を抑えるために、どのような対策があるのでしょうか。
大きく分けると次の二つのアプローチが考えられます。

1. 「穴を防ぐ」対策：立地誘導促進施設協定（コモンズ協定）

空き地や空き家を新たに増やさないようにする対策が「穴を防ぐ」アプローチです。
その一つが「コモンズ協定」と呼ばれる仕組みで、住民や法人が共同で施設を管理・運用するための協定を結び、コミュニティの核となる場を作り出します。

• 例：空き家を改装して地域住民が気軽に集まれるスペースにする
• 例：子どもの遊び場や高齢者向けのサロンをつくる

法人が土地を所有している割合は全体の4割ほどあり、法人が主体的に協定を推進する取り組みも期待されています。行政からの支援や税制上の優遇措置もあるため、地域住民が主体的に空き家・空き地の増加を食い止める有効手段といえます。

2. 「穴を埋める」対策：低・未利用土地・空き家の有効活用

既にできてしまった空き地・空き家を「埋める」ためには、税制面のインセンティブが挙げられます。

• 税制面のインセンティブ
  • 「低未利用土地の適切な利用・管理を促進するための特例措置」では、都市計画区域内にある低利用の土地を個人が譲渡した場合、譲渡所得から最大100万円を控除できます。
  • 「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」は、相続によって空き家になった物件を売却する際、一定の要件を満たせば最大3,000万円が控除されます。老人ホーム等への入居で空き家になったケースも対象が広がり、この制度が空き家の流通・利活用を促進することが期待されています。

不動産関係者としての視点：課題とチャンス

「都市のスポンジ化」が進むと、不動産価値の低下を招きかねず、不動産業界にとって見過ごせない問題となります。実際、法人土地所有割合は減少傾向にあり、今後はさらに空き家・空き地が増える可能性があります。

しかし同時に、そこには新たなビジネスチャンスも潜んでいます。たとえば、

• コモンズ協定を活用した地域活性化プロジェクトを企画・運営する
• 放置されている空き家・空き地の価値を見極め、新たな住宅や店舗、コミュニティ施設として再生する
• 税制上の優遇措置を所有者にアドバイスし、売却や利活用の仲介を行う

など、不動産事業者だからこそ担える役割は多岐にわたります。自治体や地元住民と連携することで、都市のスポンジ化を食い止めるだけでなく、地域全体の活性化にもつながるでしょう。

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監修者情報

佐治 英樹(さじ ひでき)

税理士(名古屋税理士会), 行政書士(愛知県行政書士会）, 宅地建物取引士(愛知県知事), AFP(日本FP協会）

趣味は、筋トレとマラソン。忙しくても週5回以上走り、週4回ジムに通うのが健康の秘訣。

空き家が近隣に与える影響：家の価格が3%下がることも？

空き家を放置すると、様々なリスクがあることはご存知でしょうか？過去の記事でも、倒壊の危険性や景観の悪化、犯罪の温床化といったリスクについて解説してきました(実家は大丈夫？放置すると危険な「特定空き家」問題とは)。今回はさらに、空き家が近隣の住宅価格に与える経済的影響について、具体的な数値を交えて解説します。

空き家が価格に影響を与えるメカニズム

近年の研究によると、空き家を長期間放置すると、周辺の住宅の取引価格が下がる「負の外部性」という現象が確認されています。「負の外部性」とは、ある人の行動が、その人以外の第三者にマイナスの影響を与えることを指します。この場合、空き家の所有者の行動が、近隣住民の資産価値にマイナスの影響を与えているということです。

具体的には、ある研究では、50m以内に長期空き家が増えるごとに、周辺住宅の価格が約3%下がるという結果が出ています(※1)。平均的な住宅価格を2,300万円と仮定すると、3%の低下は約70万円もの損失に相当します。

なぜ空き家は近隣の住宅価格に影響を与えるのか？

空き家が価格に影響を与える主な原因は以下の２つが考えられます。

1. 景観の悪化: 雑草が生い茂ったり、建物が老朽化することで景観が悪化し、周辺の住宅の魅力を低下させます。
2. 不安感の増大: 空き家は防犯上の不安や、街のイメージ低下につながるという不安を増大させ、住宅需要を冷え込ませる可能性があります。

空き家の影響を受けやすい地域

特に、普段から空き家が少ない地域では、新しくできた空き家がより目立ち、悪影響が大きくなる傾向があります。また、空き家の期間が長くなるほど、価格への影響も大きくなるようです。1～2年程度の短期的な空き家では影響は見られませんが、3年以上放置された空き家では、近隣住宅の価格低下が見られるという研究結果もあります(※1)。

空き家問題への対策

このような空き家の負の外部性を軽減するためには、早急な対策が必要です。名古屋市では、条例に基づいた対策や補助金制度、空き家バンクなどを活用した様々な対策が用意されています(名古屋市の空き家対策についてはこちら)。所有者には適切な管理を促し、活用が難しい場合は売却、賃貸、解体などの適切な処分を検討することが重要です。相続した空き家の売却には、一定の条件を満たせば税制優遇措置が適用される場合もあります。過去に当事務所でサポートした事例もございますので、参考にしてください。

まとめ：空き家問題は早期対応が重要

空き家は放置することで、近隣の住宅価格に悪影響を与える可能性があります。「負の外部性」を通じて、周辺環境の悪化や不安感の増大を招き、近隣住民に経済的な損失をもたらす可能性があります。空き家問題でお困りの方は、お早めに専門家にご相談ください。名古屋市・長久手市・日進市にお住まいの方は、お気軽に当事務所までご相談ください。無料相談も実施しております。

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※1 鈴木, 樋野, 武藤 (2021) 「長期空き家の外部効果の測定－神奈川県横須賀市を対象に－」 RETIO. NO.124 2022年冬号

近年、「ウォーカブル」という言葉を耳にする機会が増えました。なんとなく「徒歩」が多くなるから健康的で、二酸化炭素排出抑制につながるイメージはつきますが、それがイノベーションとどう繋がるのか、疑問に思う方もいるかもしれません。実は、名古屋市が推進するウォーカブルなまちづくりには、イノベーション創出を促すための綿密な戦略が隠されているのです。

ウォーカブルなまちづくり：なぜ必要？

そもそも、なぜウォーカブルなまちづくりが必要なのでしょうか？国土交通省は「『居心地が良く歩きたくなる』まちなかづくり」を推進しており[1] 、令和6年5月末時点で377団体が賛同、102市区町村が具体的な計画に落とし込んでいます。

これは、人々が「居場所」を見つけ、「新しい出会い」を経験し、「もっと先まで歩きたい」と思える空間が、まちの活力を生み出すという考えに基づいています。名古屋市もこの流れを汲み、『Nagoya まちなかウォーカブル戦略』を策定[2]。人中心の空間、つまりサードプレイス[3]あふれるNAGOYAを目指しているのです。

サード・プレイスとは、住む場所を第一、働く場所を第二とした場合に、それ以外の家庭と仕事の領域を超えて、人々が集って語り合う場などをいいます。

ウォーカブルなまちとイノベーション：鍵を握る４つの要素

名古屋市の資料では、ウォーカブルなまちづくりの効果として「イノベーション（新たな価値の創造）」を挙げていますが、その具体的なメカニズムは少し分かりづらいかもしれません。そこで、イノベーション創出におけるウォーカブルなまちの役割を、４つのキーワードで紐解いていきましょう。

1. 新結合：異分野のアイデアが交差する

経済学者シュンペーター[4]は、イノベーションを「新結合」と定義しました。既存の概念や技術を組み合わせ、新たな価値を生み出すということです。ウォーカブルなまちは、まさにこの「新結合」を促進する空間となります。多様な人々が行き交うことで、異なる分野の知識やアイデアが交差する機会が増え、イノベーションの種が生まれるのです。

2. 多様性：異なる視点が化学反応を起こす

イノベーションは、均質な集団からは生まれにくいものです。多様な背景を持つ人々が集まることで、様々な視点や発想が持ち込まれ、既存の枠にとらわれない新しいアイデアが生まれる可能性が高まります。ウォーカブルなまちは、多様な人々を惹きつけ、交流を促すことで、この多様性を育む場となるのです。[5]

3. 偶然性：予期せぬ出会いが発想を広げる

「セレンディピティ」[6]という言葉をご存知でしょうか？ これは、偶然の幸運な発見を意味します。イノベーションは、計画的に生み出されるものだけではありません。予期せぬ出会いから、新しい発想が生まれることもあります。ウォーカブルなまちは、人々を自然な形で結びつけ、偶然の出会いを演出することで、セレンディピティを誘発するのです。[7]

4. 居心地の良さ：リラックスした空間で創造性を発揮

創造的な発想は、リラックスした状態でこそ生まれやすいものです。居心地の良い空間は、人々の心を落ち着かせ、自由な発想を促します。ウォーカブルなまちは、緑やオープンスペースなどの要素を取り入れることで、人々に安らぎを与え、創造性を高める効果が期待できるのです。[8]

名古屋市の未来：ウォーカブルが拓くイノベーション都市

名古屋市は、ウォーカブルなまちづくりを通じて、イノベーション創出を加速させようとしています。それは、単に歩きやすい街をつくるだけでなく、人々の交流を促進し、創造性を刺激する、活気あふれる都市空間を創造する試みなのです。

2024年10月31日、名古屋・鶴舞に国内最大級のオープンイノベーション拠点「STATION Ai」が開業します。[9] 街を巡るように設計された館内は、スタートアップと入居企業の出会いを促し、「化学反応」を起こす仕掛けが施されています。まさに、ウォーカブルなまちづくりの理念を体現した空間と言えるでしょう。こうした取り組みが、名古屋に新たな風を吹き込み、未来を担うイノベーションを生み出す土壌を育んでいくのです。

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当社も偶然の出会いを大切にして、お客様一人ひとりの状況に合わせた、イノベイティブな解決策のご提案を目指しています。 もしかしたら、この出会いが、あなたの不動産の価値を最大限に引き出す、新たな一歩となるかもしれません。未来を見据えた不動産戦略で、資産の価値を高めませんか。 まずはお気軽にご相談ください。

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参考URL

• [1]国土交通省 まちなかウォーカブル推進プログラム
• [2]名古屋市 Nagoya まちなかウォーカブル戦略
• [3]國學院大學 クリエイティブな産業はなぜ大都市で発展するのか
• [4]NTTファシリティーズジャーナルデジタル 創造性を高める働き方の先進事例
• [5]デロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー合同会社 地域×イノベーション
• [6]Wikipedia セレンディピティ
• [7]日経BP ウォーカブルなまちづくり
• [8]国土交通省 居心地が良く歩きたくなるまちなか
• [9]日経新聞 STATION Ai 記事

監修者情報

佐治 英樹(さじ ひでき)

税理士(名古屋税理士会), 行政書士(愛知県行政書士会）, 宅地建物取引士(愛知県知事), AFP(日本FP協会）

趣味は、筋トレとマラソン。忙しくても週5回以上走り、週4回ジムに通うのが健康の秘訣。

街づくりはもっと面白くなる！タクティカル・アーバニズム

「事件は会議室で起こっているんじゃない、現場で起こっているんだ！」
人気ドラマのセリフですが、実は「まちづくり」にも通じるものがあります。

従来の都市計画は、行政主導で長期的な視点で進められることが多く、時代の変化への対応が遅れてしまうことも。まるで、大企業が壮大な長期ビジョンを掲げる一方で、現場のスピード感に追いつけず、硬直化していく様子と重なります。

そこで、近年注目されているのが「タクティカル・アーバニズム」という考え方です。

なぜ今、タクティカル・アーバニズムが必要なのか？

大企業でよくあることですが、全社レベルの目標と、現場で働く社員が日々向き合っている課題との間には、しばしば大きな溝が存在します。

例えば、「世界中の人々に革新的なサービスを提供する」という壮大なミッションを掲げる企業があるとします。しかし、実際に顧客と接し、日々の業務を行う営業部の社員にとっては、「今月の売上目標を達成するにはどうすれば良いか」という現実的な課題の方が重要です。

街づくりにおいても同様のことが言えます。行政が描く大きな目標も重要ですが、実際に地域に住み、活動している人々にとっては、もっと身近で具体的な課題が存在します。

例えば、

• 公園が少なく、子どもたちが安全に遊べる場所がない
• 商店街に活気がなく、シャッターが目立つようになってきた
• 地域のコミュニティが希薄で、隣に住んでいる人の顔も知らない

といった課題です。

行政主導の都市計画は、こうした地域住民のリアルなニーズに、必ずしもスピーディーに対応できるとは限りません。そこで、注目されるのが、現場レベルの課題解決にフォーカスした「タクティカル・アーバニズム」です。

タクティカル・アーバニズム：地域の声をカタチにする、スピーディーな街づくり

タクティカル・アーバニズムは、短期的、低コスト、小規模なアクションを通して、都市の長期的な変化を目指す手法です。市民、行政、専門家など、様々な主体が連携し、実験と検証を繰り返しながら、都市の課題解決や価値向上に取り組みます。

従来型の都市計画のように、時間をかけて大規模なインフラ整備を行うのではなく、「今すぐできること」から始め、地域住民の声を反映させながら、街を少しずつ、しかし確実に、より良い方向へと変えていくことを目指します。

具体的な例としては、

• 空き地や駐車場を、期間限定で公園や広場として開放する「ポップアップパーク」
• 道路の一部を歩行者天国にして、イベントやマルシェを開催する「パークレット」
• 地域住民が自由に絵を描いたり、植物を植えたりできる「DIYストリート」

などが挙げられます。

これらの取り組みは、比較的低コストで短期間で試験的に実施できるため、行政手続きや予算獲得に時間がかかる従来型の都市計画と比べて、圧倒的にスピーディーな対応が可能です。

タクティカル・アーバニズムがもたらすもの

タクティカル・アーバニズムは、以下のようなメリットをもたらすと考えられています。

1. 変化への柔軟な対応: 小さな取り組みを積み重ねることで、時代の変化や地域住民のニーズに合わせて、柔軟に対応できます。
2. 市民参加の促進: 市民や事業者が主体的に街づくりに参加することで、地域への愛着や誇りを育むことができます。
3. 地域の魅力の向上: 地域の個性を活かした魅力的な空間が生まれ、街の価値を高めることに繋がります。

地域の力を結集する、中間支援組織の役割

しかし、タクティカル・アーバニズムを成功させるためには、地域住民や事業者だけで取り組むのではなく、行政や専門家など、様々な立場の人々との連携が不可欠です。特に、地域まちづくりを行う団体や、そういった活動をサポートする中間支援組織の役割は重要です。

名古屋市は、「地域まちづくり推進要綱」に基づき、まちづくり組織と行政との継続的な関係構築を目的とした「登録認定制度」を運用しています。この制度を通じて、地域と行政が共にまちの将来像を実現していくために、まちづくりの団体を継続的にサポートする「パートナーシップ支援」 を行っています。

彼らは、地域の実情に精通し、行政とのパイプ役も担うことができるため、タクティカル・アーバニズムを推進する上で、中心的な役割を果たすことが期待されます。

まとめ：タクティカル・アーバニズムで、街づくりはもっと面白くなる！

タクティカル・アーバニズムは、従来型の都市計画では難しかった、スピード感と柔軟性を兼ね備えた、新しい街づくりのアプローチです。
地域住民の声を直接反映させ、地域の魅力を最大限に引き出すタクティカル・アーバニズムは、これからの時代における街づくりの重要なキーワードとなるでしょう。

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こぼれ話

タクティカル・アーバニズムと現代社会を生き抜くための思考法

タクティカル・アーバニズムは、単なる都市計画の手法ではなく、変化の激しい現代社会を生き抜くための、より普遍的な思考法を示唆していると言えるでしょう。

それは、「小さく始め、行動しながら考える」「変化を恐れず、柔軟に対応する」「周りの人と協力し、集合知を活用する」という３つのポイントに集約されます。

そして、興味深いことに、これらの要素は、ソフトウェア開発におけるアジャイル開発、起業におけるリーンスタートアップ、そしてキャリア論におけるプランドハプンスタンス理論（計画的偶発性理論）など、2000年代以降、様々な分野で注目されている「タクティカル」な手法と共通しています。

「計画」と「柔軟性」：コーゼーションとエフェクチュエーション

これらの「タクティカル」な手法の背景には、「エフェクチュエーション」という考え方があります。

エフェクチュエーションとは、明確な目標を最初に設定するのではなく、「今、手元にあるもの」を最大限に活用し、行動しながら目標を達成していくという考え方です。

一方、従来からビジネスや組織運営で重視されてきたのが、「コーゼーション」という考え方です。コーゼーションは、目標を定め、綿密な計画に基づいて、必要な資源を投入していくというアプローチです。

従来型の都市計画は、まさにコーゼーション的なアプローチと言えます。しかし、変化の激しい現代においては、このような計画重視のやり方では、対応が難しい場面も出てきました。
そこで、注目されているのが、エフェクチュエーションの考え方を取り入れた「タクティカル」な手法です。

様々な分野におけるタクティカルな手法

変化の激しい現代において、重要なのは、コーゼーションとエフェクチュエーションのどちらか一方を選択することではなく、状況に応じて両者を使い分けることと言えるでしょう。

【参考サイト】
変化が激しい時代の必修科目？起業家的アプローチ「エフェクチュエーション」に学ぶ | 株式会社リクルート
ビジネスイノベーションを加速させる エフェクチュエーションとは② エフェクチュエーションとコーゼーション | CLOVER Light
公共空間で遊ぼう！ タクティカル・アーバニズムの事例から学ぶ、ほしいパブリックスペースのつくり方 | greenz.jp グリーンズ
タクティカル・アーバニズムで進める「自治体×SDGs」｜新・公民連携最前線｜PPPまちづくり
地域まちづくりアドバイザー派遣|名古屋都市センター
名古屋市:地域まちづくりの推進（暮らしの情報）

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佐治 英樹(さじ ひでき)

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10月は「土地月間」土地に秘められた可能性を探る

10月は国土交通省が定める「土地月間」。土地の大切さを改めて考える機会に、土地に秘められた可能性、未来への羅針盤となるような視点を探求してみませんか？

土地は、想いと可能性を秘めた場所

土地は、私たちの生活の基盤であり、未来を築くための貴重な資源です。そして、所有者にとって、土地は様々な想いが詰まったかけがえのない存在でもあります。長年住み慣れた家、子供時代を過ごした思い出の場所、先祖代々受け継いできた大切な資産…土地には、それぞれの物語が刻まれています。

当社は、不動産会社として、土地に込められた想いを大切に、未来への可能性を最大限に引き出すお手伝いをしたいと考えています。

「相続不動産お役立ちコラム」で土地の新たな価値を発見

その一つの施策として、私たちは「相続不動産お役立ちコラム」を通じて、土地の新たな価値を発見するお手伝いをしています。従来の固定観念にとらわれず、多様な視点から土地の可能性を探ることで、お客様にとって最適な活用の道筋を見つけることを目指しています。

土地は、所有者によって異なる価値を持つ唯一無二の存在。私たちは、お客様一人ひとりの想いに寄り添い、オーダーメイドの解決策をご提案します。

例えば、リンゴを考えてみてください。「今年のリンゴは豊作で、例年より糖度が高いです」というコピーがあれば、消費者は「おいしそう」という視点でリンゴを見てくれます。同じように、土地の見方も様々です。

AdverTimesの記事(https://www.advertimes.com/20240809/article470118/2/)では、コピーについて以下のように述べています。

コピーとは、商品やブランドに特定の見方を与える言葉を添えることで、「なるほどそういう視点で見ると魅力的なものに見えてくる」と思わせてくれる言葉なのです。

ある人にとっては、大切な思い出が詰まった場所かもしれません。別の人にとっては、事業を始めるための拠点となる可能性を秘めているかもしれません。また、将来の世代に受け継ぐべき資産として捉える人もいるでしょう。

当社の「相続不動産お役立ちコラム」は、土地という素材の魅力を引き出すための「レンズ」のような役割を果たしたいと考えています。読者の皆様に、土地の新たな魅力や活用法を発見してもらうためのガイド役となることを目指しています。

未来を見据えた土地活用

土地活用の可能性は、所有者のニーズや時代の変化によって常に進化しています。私たちは、常に最新の情報を収集し、多様な専門家とのネットワークを活かして、お客様に最適な情報を提供しています。未来を見据えた土地活用を提案することで、お客様の資産価値の向上に貢献していきます。例えば負動産（遊休地）を地域のコミュニティスペースとして提供し、地元のイベントや集会の場として活用することで、地域に貢献しながら土地の価値を高めた方もいます。

土地の可能性を一緒に探求しませんか？

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私たちと一緒に、土地の未来を描いてみませんか？

土地は、未来への可能性を秘めた、かけがえのない資産です。土地月間をきっかけに、まずは、簡単な土地診断から始めてみませんか？現状を見直すことで、新たな価値や可能性が見えてくるかもしれません。私たちは、無料相談を実施しており、お客様の状況に応じたオーダーメイドのご提案をいたします。お気軽にご相談ください。

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つい先日、名古屋市中村区で、倒壊の危険性がある空き家に対し、市が建物の除却命令を出しました。(出典：特定空家等に対する特別措置法に基づく命令を実施しています | 名古屋市)
この事例のように、今後空き家を放置しておくと、あなた自身だけでなく、周囲にも大きな被害を及ぼす可能性があります。今回は、名古屋市の空き家問題の実態と、その対策について詳しく解説していきます。

名古屋市の空き家問題：他人事ではありません！

2024年9月25日に発表された『令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果』で、愛知県では、使用目的のない空き家が15万6千戸にのぼり、空き家率は4.3％という結果が出ています。全国平均の5.9%と比較すると低水準ですが、決して安心できる数字ではありません。(出典：「令和５年住宅・土地統計調査結果」 | 総務省統計局 )
人口減少や高齢化が進む中で、空き家は今後も増加していくと予想されています。

放置された空き家が引き起こす深刻なリスク

空き家を放置することで、どのような問題が起こるのでしょうか？
まず、建物の老朽化による倒壊の危険性があります。これは、今回の中村区の事例のように、人命に関わる重大な事故に繋がるリスクを高めます。
また、雑草の繁茂やゴミの放置による景観の悪化、不法侵入や放火などの犯罪の温床になる可能性や害虫や悪臭の発生など、衛生面での悪影響も懸念されます。
これらの問題は、近隣住民とのトラブルにも発展しやすく、放置すればするほど、解決が難航するケースが多いです。
資産価値の低下や、固定資産税の負担増加といった経済的な損失も無視できません。特定空家に指定されると、土地の固定資産税が最大6倍となってしまう可能性があります。

【関連コラム】

 その空き家、放置すると大変なことに！？知っておきたいリスクと対策

なぜ空き家は増え続ける？ 社会構造の変化と所有者の事情

空き家が増え続ける背景には、少子高齢化や人口減少による住宅需要の低下、老朽化した住宅の増加などが挙げられます。
また、相続したものの、管理や活用が負担で、そのまま放置してしまうケースも少なくありません。

名古屋市の空き家対策：条例に基づいた対策と補助金制度

このような状況の中、名古屋市では、平成26年4月に「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」を施行し、空き家の所有者に対して、適切な管理を義務付けています。具体的には、空家の状態の確認、周辺環境の美化、適切な維持管理などが求められます。（出典：空家等対策の推進 | 名古屋市 )
また、「名古屋市老朽危険空家等除却費補助金」といった制度も用意されており、老朽化が進み、倒壊の危険性がある空き家の除却費用の一部を補助しています（出典：名古屋市老朽危険空家等除却費補助金 | 名古屋市 ）

空き家を放置しないために：所有者の選択肢

もし、あなたが空き家のことでお悩みなら、放置せずに、早めに対策を講じることが重要です。
売却、賃貸、空き家バンクへの登録など、状況に合わせて様々な選択肢があります。（名古屋市空き家バンク）

相続した空き家：知っておきたい特例措置

相続した空き家を売却する場合には、一定の条件を満たせば、「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）」が適用される場合もあります。(出典:空き家の発生を抑制するための特例措置 | 名古屋市 )
これは、相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるというものです。当税理士事務所でご案内した事例もございます。

【関連記事】

 【障害者控除で相続税0円に】相続税申告と不動産売却の事例 | 名古屋相続税無料診断センター名古屋相続税無料診断センター

専門家への相談：問題解決への第一歩

空き家問題は、放置しておくと、あなた自身だけでなく、地域全体に大きな影響を及ぼす可能性があります。お一人で悩まず、まずは専門家に相談し、適切な対応を検討することをおすすめします。
空き家の売却、税金対策に関するお悩みは、ぜひ当社へお任せください！ただいま、無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

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佐治 英樹(さじ ひでき)

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名古屋市千種区にお住まいの皆さん、こんにちは！税務と不動産のプロフェッショナル集団、STF PropTech（エスティエフ プロップテック）です。

令和6年9月17日に国土交通省から「令和6年 都道府県地価調査」の結果が発表されました。この調査、実は千種区民の皆さんの資産価値を知る上で、とても重要な情報なんです。

今回は、この調査結果から、千種区の不動産価値がどれくらい上昇しているのか、その理由や、今後の動向について、分かりやすく解説していきます！

名古屋市の地価、実は上昇中？！

令和6年7月1日時点の調査によると、名古屋市の地価は上昇傾向にあり、特に千種区の上昇率が目立ちます。

• 名古屋圏の商業地の地価上昇率は3.8％でした。（全国平均2.4％、東京圏7.0％、大阪圏7.0％）

• 名古屋圏の住宅地地価上昇率も2.5％と高い水準です。（全国平均0.9%、東京圏3.6％、大阪圏1.7％）

千種区の池下エリア商業地は地価公示でも高騰！

さらに、国土交通省が2024年1月1日時点で調査した地価公示では、千種区池下1丁目の商業地の上昇率は、愛知県内で2番目に高い14.9％を記録し、一平方メートルあたりの価格は90万4000円に達しています。

【関連コラム】
愛知県の地価公示：千種区の不動産動向

なぜ千種区の不動産価値は上昇しているの？

千種区は、住環境の良さで人気が高いエリアです。

• 栄や名古屋駅などの繁華街へのアクセスが良く、利便性が高い。
• 一方で、閑静な住宅街が広がっており、落ち着いて暮らせる。
• 名古屋市内で最も都市公園面積が広く、緑豊かで自然を身近に感じられる。

これらの理由から、多くの方が千種区で不動産を探しており、その需要の高さが地価上昇の大きな要因となっています。

千種区の不動産、これからの見通しは？

千種区の不動産価値は、今後も堅調に推移すると予想されます。再開発も進み、ますます住みやすくなることが期待されます。

将来的な資産価値向上も見込める千種区の不動産、売却や資産活用を検討されている方は、ぜひ私たちSTF PropTech（エスティエフ プロップテック）にご相談ください。

千種区の不動産のことならお任せください！

税務と不動産の専門家が、お客様一人ひとりの状況に合わせて、最適なプランをご提案させていただきます。

お電話はこちらまで！ 052-784-7629

【参考資料】
報道発表資料：全国の地価動向は全用途平均で３年連続上昇 ～令和６年都道府県地価調査～ - 国土交通省

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佐治 英樹(さじ ひでき)

税理士(名古屋税理士会), 行政書士(愛知県行政書士会）, 宅地建物取引士(愛知県知事), AFP(日本FP協会）

趣味は、筋トレとマラソン。忙しくても週5回以上走り、週4回ジムに通うのが健康の秘訣。

主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）をご存じですか？

名古屋市周辺で不動産売却をお考えの皆さま、2024年の8月30日に最新版が発表された「主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）」はもうご確認されましたか？地価公示や都道府県地価調査に比べて認知度が低いですが、不動産市場の最新動向を把握するのにとても役立つレポートなので、本日はこの地価LOOKレポートについてご紹介いたします。

地価公示、都道府県地価調査、地価LOOKレポートの違い

まず、これら三つの地価調査の特徴を簡単に比較してみましょう。

• 地価公示: 国土交通省が毎年1月1日時点で全国約26,000地点の標準地価格を公表します。不動産取引の指標や税金評価の基準として広く利用されています。
• 都道府県地価調査: 各都道府県が毎年7月1日時点で約21,000地点の基準地価格を公表します。土地の需給調整や地価の監視を目的としています。
• 地価LOOKレポート: 国土交通省が四半期ごとに主要都市の高度利用地80地区の地価動向を報告します。高層ビルや商業施設が集まるエリアの先行的な地価動向を把握できます。

高度利用地区とは何か

高度利用地区とは、都市の土地を効率的に活用し、都市機能の向上を図るために指定されたエリアです。建物の高さや容積率を高め、小規模な建築物を抑制します。名古屋市では、名駅や栄などが高度利用地区に指定されており、都市の発展を牽引しています。

地価LOOKレポートが重要な理由

地価LOOKレポートは、他の地価調査に比べて以下の点で優れています。

• 最新情報の提供: 四半期ごとの調査で、迅速に地価動向を把握できます。
• 詳しい解説: 各地区について400字以上のコメントがあり、土地の特性や価格変動の理由を理解しやすいです。
• 豊富な観点: 地価の総合評価だけでなく、 実際の取引価格、利回りデータに加え、オフィス・店舗賃料やマンション分譲価格・賃料など観点別評価も記載されている。

名古屋市の対象エリア

名古屋市内では、太閤口・名駅駅前 ・伏見・久屋大通駅周辺・金山・御器所・大曽根・栄南のエリアが地価LOOKレポートの対象となっています。

「御器所」地区では、交通利便性と良好な住環境から、マンション需要は幅広い層に支えられ底堅く、分譲価格は上昇傾向にあり、開発適地の供給不足も価格上昇に拍車をかけ、今後もこの傾向は続くと見込まれているようです。（※画像参照）

筆者のこぼれ話

実は私も地価LOOKレポートをよく活用しています。太閤口や御器所など、身近なエリアの動向が詳しく解説されているので、「なるほど、こういう理由で地価が動いているのか」と新しい発見があります。不動産鑑定士のプロの視点からのコメントは、とても参考になると思います。

まとめ

地価LOOKレポートは、主要都市の高度利用地区に焦点を当てた貴重な情報源です。不動産売却をお考えの方は、このレポートを活用して最新の市場動向を把握してみてはいかがでしょうか。

参考資料

• 国土交通省 不動産・建設経済局 地価調査課「主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）」（令和6年8月30日）https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001761175.pdf
• 名古屋市住宅都市局「高度利用地区指定指針」（令和6年4月）https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/cmsfiles/contents/0000002/2261/20240401_koudoriyouchikusiteishishin.pdf

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佐治 英樹(さじ ひでき)

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「最寄り駅徒歩10分」問題を解決！

「最寄り駅から徒歩10分」物件情報や観光案内などでよく見かけるこの文字。「思ったより遠いな…」と感じた経験はありませんか？

そんな時に便利なのがシェアサイクルですが、「ポートの場所が分からない、ポートの場所を探すのが面倒」と感じる方もいるかもしれません。

名古屋市のシェアサイクルマップが解決！その魅力とは？

2024年8月26日から名古屋市が提供を開始した「シェアサイクルマップ」をご存知ですか？このマップは、従来のサービスにはなかった、様々なメリットがあるんです。

従来のサービスにあった課題

• Googleマップで「シェアサイクル」と検索しても自転車屋さんが表示されてしまったり、情報が不正確な場合があった。
• 「カリテコバイク」「チャリチャリ」「HELLO CYCLING」「LUUP」など、各社のサイトを個別に確認する必要があり、手間がかかっていた。
• Googleマップのルート検索とシェアポート検索サービスを行き来する必要があった。

名古屋市のシェアサイクルマップのスゴイところ！

• Googleマップ上に表示！: 目的地までのルート検索と、シェアサイクルポートの位置確認をシームレスに行うことができます。(2024年8月末現在スマホ版で動作確認)
• 事業者を横断して検索可能！: 「カリテコバイク」「チャリチャリ」「HELLO CYCLING」「LUUP」など、各社のポートを一目で確認できるので、効率的に比較検討できます。
• 自転車通行空間情報も掲載！: 自転車レーンが整備された道路情報も確認できるので、安心して走行できます。
• 70ヶ所以上の立ち寄りポイントも！: 神社仏閣や史跡など、新たな名所を発見するきっかけにもなります。

「ラストマイル」を解消し、名古屋の街をもっと自由に！

「ラストマイル」という言葉をご存知ですか？ラストマイル（ラストワンマイル）は、公共交通機関の駅やバス停留所から目的地までの、最後の移動区間のこと。シェアサイクルは、この「ラストマイル」を快適にする、まさにうってつけの移動手段なんです。

名古屋市は、「持続可能な公共交通ネットワーク」の構築を目指しており、シェアサイクルはその重要な要素となっています。「最先端モビリティ都市」の実現に向けて、シェアサイクルマップはその利便性を大きく向上させるサービスと言えるでしょう。

まとめ

名古屋市のシェアサイクルマップは、従来のサービスの課題を解決し、より快適でスムーズな移動体験を提供してくれるサービスです。
このマップを活用すれば、今まで以上に便利で、もっと楽しい名古屋の街歩きを体験できるはずです！

参考資料

• ・名古屋市 | シェアサイクルマップ（暮らしの情報）: https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/page/0000177301.html

• ・名古屋市 | 名古屋市地域公共交通計画（市政情報）: https://www.city.nagoya.jp/shisei/category/53-10-18-4-0-0-0-0-0-0.html

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名古屋市は最先端モビリティ都市を目指しています。住みやすさがさらに充実していく名古屋市の不動産の売買をご検討の方はぜひお問い合わせください。

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出典：国土交通省| 資料１：三大都市圏の主要区間の平均混雑率推移（2023）

はじめに

住まい探しの際に、家賃や周辺環境と並んで重要なのが「通勤」です。以前の記事では、通勤「時間」の重要性についてお伝えしましたが、今回はもう一つの重要な要素である「混雑度」について焦点を当ててみます。

毎日の通勤ラッシュ、特にぎゅうぎゅう詰めの満員電車は、多くの人にとって大きなストレスとなっています。実はこのストレス、単に「混んでいて不快」というだけでなく、私たちの心身に様々な悪影響を及ぼす可能性があるのです。

関連記事：

住みやすさに貢献する意外な要因：通勤時間の重要性

混雑率の目安

国土交通省によると混雑率は下記のような状態を指すということです。

• • 100%: 座席につくか、座席前の肩につかまるか、ドア付近の柱につかまることができる。
  • 150%: 肩が触れ合わない程度。ドア付近の人が多くなる。
  • 180%: 肩が触れ合い、やや圧迫感がある。ドア付近の人は壁面となり、体の向きを変えるのが困難となる。
  • 200%: 体が触れ合い、相当圧迫感がある。ドア付近の人は身動きがとれない。

※混雑率の目安については、有識者等の意見も踏まえ、時代に即した表現に見直しています。

混雑率の実態：名古屋圏はどうなのか？

国土交通省が発表した「都市鉄道の混雑率調査結果（令和５年度実績）」によると、三大都市圏における平均混雑率は、東京圏136%、大阪圏115%、名古屋圏123%と、いずれも前年度より増加しています。

名古屋圏は東京圏ほどではないものの、大阪圏よりも高い数値となっており、決して楽観視できる状況ではありません。特に、名古屋市営地下鉄東山線、名港・名城線や名鉄名古屋本線など、主要路線の混雑は深刻です。

混雑がもたらすストレスとその影響

満員電車での通勤は、周囲との距離が近く、身動きが取れないことから、強いストレスを感じやすい状況です。国土交通政策研究 第55号「交通の健康学的影響に関する研究Ⅰ」では、鉄道通勤における混雑度が高くなると、ストレスホルモンの分泌に影響を与え、潜在的なストレス対応力が低下することが示されています。

快適な通勤環境を目指して

名古屋市では、「名古屋交通計画2030」において、「最先端モビリティ都市の実現に向けて」を掲げ、公共交通機関の更なる充実や混雑緩和に向けた取り組みを進めています。快適な通勤環境は、そこに住む人々の生活の質向上に大きく貢献します。今後の都市計画において、混雑緩和に向けた対策が更に強化されることを期待したいところです。

参考資料

• 国土交通省：三大都市圏の平均混雑率が増加 ～都市鉄道の混雑率調査結果を公表（令和５年度実績）～ https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001758085.pdf

• 国土交通政策研究 第55号「交通の健康学的影響に関する研究Ⅰ」（2005年10月）https://www.mlit.go.jp/pri/houkoku/gaiyou/pdf/kkk55.pdf
  
  
  

まとめ：住まい選びにおける通勤ストレスへの配慮

住まい選びにおいて、通勤時間だけでなく、混雑度も重要な要素です。毎日の通勤がストレスフルな環境では、心身の健康を損なうリスクが高まります。住まい探しの際には、通勤ルートの混雑状況も考慮し、できるだけ快適に通勤できる環境を選ぶことが大切です。もしこのような物件をお探しの方はSTF PropTech（エスティエフ プロップテック）にぜひご相談ください。

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